Facility management: verso lo “Space as a Service” grazie agli Smart contract

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Il Facility management è oggi più che in passato un’attività ricchissima di variabili e in grande evoluzione che è chiamata ad affrontare sfide che sono sempre più in “presa diretta” con il business delle imprese. La qualità del nostro rapporto con le altre persone, con gli ambienti di lavoro, con gli spazi nei quali vengono erogati servizi o dove si svolge gran parte della nostra vita sociale e le nostre relazioni è determinata proprio dalla qualità stessa dei servizi di Facility management. Quando si affronta questa dimensione si fa riferimento a un insieme molto complesso e articolato di attività che vanno dall’acquisto e gestione dei servizi e risorse, alla gestione degli spazi, dalla capacità di raccogliere e disporre dei dati della sensoristica e dell’IoT alla sicurezza ambientale, dalla gestione energetica alla sostenibilità per comprendere tematiche che attengono alla compliance, al rispetto delle normative o delle regole di conformità, così come anche componenti più “gestionali e amministrative” che arrivano ai pagamenti e all’emissione di ordini e fatture.

Facility management come controllo totale degli asset e dei servizi

In concreto Facility management significa garantire la disponibilità del building per le attività per cui è stato costruito, avere il controllo totale di un building o meglio ancora di un asset, vuol dire monitorare l’intera struttura, significa rilevare guasti o anomalie anche attraverso l’utilizzo di piattaforme Internet of Things, in senso ancora più esteso ha anche il significato di tenere sotto controllo il funzionamento dei diversi servizi, prestando la massima attenzione a tutte le condizioni di funzionamento e a tutti gli eventi necessari per evitare malfunzionamenti. La qualità dei servizi è a sua volta un altro aspetto chiave del Facility management che comprende anche la responsabilità di monitorare l’eventuale degrado del livello dei servizi erogati con la massima attenzione, sempre, alle risorse, allo scopo di evitare qualsiasi tipo di spreco e di pagare il giusto

Sotto un profilo più spiccatamente gestionale, Facility management significa tenere sotto controllo gli ordini di lavoro, la manutenzione programmata, attivare forme di manutenzione preventiva, nonché monitorare costantemente lo stato delle risorse, dei contratti di garanzia, dei cicli di vita, dei contratti e degli accordi con le imprese di servizi.
Una complessità di attività e una ricchezza di contenuti professionali attraverso i quali i professionisti di questo settore possono incidere in modo diretto e su base quotidiana sulla nostra qualità della vita, delle nostre esperienze e relazioni, e sulla qualità dei servizi e dei risultati di business delle imprese.

Anche per queste ragioni il Facility management riveste un ruolo sempre più importante e sempre più “in presa diretta” con l’innovazione digitale. Da una parte, come è stato sottolineato, le tecnologie Internet of Things permettono di avere un maggior controllo e una maggiore conoscenza legata agli ambienti, agli strumenti attraverso i quali si erogano i servizi e dall’altra il flusso di dati che arriva dal mondo building e l’utilizzo che può essere effettuato di questi dati permette di sviluppare analytics e insight di fondamentale importanza per aumentare la disponibilità dei luoghi e le possibilità di intervento ancor prima che i guasti si verifichino.

Il ruolo di Blockchain e DLT per il Facility management

Una delle prospettive che più di altre promettono di accelerare il percorso di innovazione del Facility management è rappresentato dall’utilizzo di tecnologie Blockchain e DLT (Distributed Ledger Technologies). Nella fattispecie, uno dei percorsi di innovazione che possono portare maggiori vantaggi è a sua volta costituito dagli Smart contract attraverso i quali si aprono prospettive di fortissimo miglioramento a livello diqualità dei servizi, di riduzione dei tempi, di ottimizzazione delle risorse, di riduzione dei rischi e degli errori e di creazione di nuovi modelli di business.

Le caratteristiche di base della Blockchain, vale a dire la trasparenza, la tracciabilità delle transazioni, la creazione di condizioni di fiducia tra diversi attori, la possibilità di attuare forme di collaborazione tra più soggetti, ben si adatta infatti a uno scenario qual è quello del Facility management.

Se è vero, come è vero, che nell’ambito della gestione di edifici e strutture è prevista la gestione complessa di contratti e accordi di varia natura e di tanti e diversi tipi, appare evidente come il ricorso agli Smart contract sia un potente abilitatore di un contesto caratterizzato da transazioni veloci, improntate alla trasparenza, con elevati livelli di affidabilità e nello stesso tempo con livello altrettanto elevato in termini di automatizzazione.

La crescita di progetti e ambiti applicativi Blockchain

Non è uno scenario futuribile, ma molto concreto e reale, che comincia a trovare adozione anche nel nostro Paese grazie a una serie di condizioni che rendono sempre più fertile il terreno nel quale si muove e si sviluppano i progetti blockchain.

I dati della recente edizione dell’Osservatorio Blockchain e Distributed Ledger del Politecnico di Milano testimoniano un bel fermento su questa tecnologia e ci dicono che è cresciuto un mercato Blockchain più maturo, con meno annunci e più progetti (+59%) e con una forte propensione allo sviluppo di ecosistemi. Stiamo parlando di una tecnologia che è al centro di oltre 1200 progetti di cui 267 avviati nel corso del 2020. Ma per capire le potenzialità della Blockchain in un ambito come quello del Facility management, caratterizzato dalla presenza di numerosi attori e dall’elevato numero di funzioni e transazioni associabili a dati è importante vedere dove e come si sta consolidando questo mercato in termini di funzionalità. Lo sviluppo della Blockchain porta valore in particolare su quattro grandi ambiti:

1. La verificabilità dei dati o notarizzazione o “tracciabilità”

2. Il coordinamento dei dati e la programmabilità

3. Lo scambio di valore

4. Lo sviluppo di nuovi processi “onchain”

In termini di ambiti applicativi questa tecnologia ha portato valore nei pagamenti digitali, nella tracciabilità di filiera, nella condivisione e nel coordinamento di dati provenienti da fonti e soggetti eterogenei, nella risposta alla grande domanda di verificabilità dei dati da parte di attori che partecipano a ecosistemi o filiere complesse.

Anche sulla base di queste considerazioni è facile intuire come un settore come quello del Facility management possa trarre grandi benefici, soprattutto per tutte quelle attività che richiedono la trasmissione di informazioni per documentare, solo per fare un esempio per tutti, l’esecuzione degli interventi di manutenzione periodica o le ispezioni di servizio.

È questo uno degli ambiti nei quali si concretizza la vocazione all’innovazione di eFM, realtà nata ormai 21 anni fa con l’obiettivo di promuovere la digital transformation in tutto il ciclo di vita di un immobile: dalle fasi che attengono alla sua progettazione, a tutta la complessa e ricchissima fase della gestione, per arrivare sino alla delicata articolazione delle tematiche e degli impegni che attengono alla sua dismissione. Costituisce esempio concreto in tale ambito l’integrazione della piattaforma MYSPOT di eFM con la blockchain per la gestione dei servizi energetici per un’importante amministrazione pubblica al fine di notarizzare i parametri di comfort ambientale e la rendicontazione dei servizi offerti.

Il valore degli Smart contract per il Facility management

In questo scenario, caratterizzato dal coinvolgimento di tante “parti”, da tanti impegni e dalla necessità di coordinare e controllare tanti parametri legati a ciascun servizio in un framework generale di attività che cambia nel tempo, ecco che l’utilizzo degli Smart contract può rappresentare un fattore differenziante. Prima di entrare nel merito ricordiamo che lo Smart contract rappresenta una sorta di “trasposizione” o meglio ancora di “traduzione” in codice di un contratto tradizionale. Un codice digitale che associato a una ricchissima serie di fonti di dati è nella condizione di verificare in automatico l’avverarsi di determinate condizioni e di dare corso, sempre in modo automatico alla esecuzione di determinate azioni che sono conseguenti alle regole determinate e “scritte” nel contratto stesso. Per certi aspetti lo Smart contract permette di effettuare in modo appunto automatico un controllo dei dati di base a cui fanno riferimento le parti. Una volta effettuato questo controllo e verificata la presenza di tutte condizioni espresse è in grado di “autoeseguirsi” o meglio, di dare disposizioni affinché i sistemi di produzione o di esecuzione dei servizi possano attivare le azioni concordate. Il contratto intelligente dispone di un codice che contiene esso stesso sia le clausole contrattuali sia i riferimenti alle condizioni operative concordate ed è in grado, appunto, di attuarsi senza che sia necessario un intervento umano.

Per queste ragioni la tecnologia degli Smart contract, in uno scenario articolato come quello del Facility management può portare nuovo valore e può abilitare logiche di trasparenza e di affidabilità coniugate con nuove forme di automazione che possono portare benefici sia in termini di efficienza sia di sicurezza nella esecuzione di ogni singola operazione.

Nuovi livelli e nuovi modelli di Facility management

“Stiamo sperimentando nuovi modelli di Facility management – spiega Giuseppe Capicotto, General Manager di eFM – , partendo dai contratti che si auto-eseguono tramite codici digitalizzati e con la certificazione delle prestazioni erogate attraverso ledger distribuiti”.

Giuseppe Capicotto, General Manager eFM

Non si tratta semplicemente dell’adozione di un nuovo layer tecnologico nella gestione degli immobili, ma di un approccio completamente nuovo al Facility management.

In questo senso è importante il richiamo all’evoluzione sociale e professionale che stiamo vivendo in termini di gestione degli spazi. “Lavoriamo in una logica di flessibilizzazione degli spazi e di servitization del patrimonio immobiliare, e per rispondere in modo molto concreto a queste nuove esigenze intendiamo finalizzare questo approccio in un modello che possiamo definire con la logica del “Pay for availability” in un contesto di “Space as a Service”, un approccio caratterizzato da un fortissimo orientamento alla erogazione di servizi che si pagano solo per la disponibilità conseguita – spiega ancora spiega Giuseppe Capicotto –“. Si abbandona in questo modo la visione “monolitica” del patrimonio immobiliare, che viene reinterpretato come un insieme di unità elementari, delle quali il fornitore di servizi deve garantire il suo effettivo valore d’uso, la sua concreta funzionalità in termini di accessibilità, di sicurezza, di comfort, di flessibilità e di personalizzazione sulle più specifiche esigenze. Non ultimo – e questo è un tema particolarmente importante – anche per la possibilità offerte da questo modello di rispondere a criteri di sostenibilità. “Il cliente – prosegue – acquista il servizio correlato alla disponibilità degli spazi e su questa logica si costruiscono contratti digitali basati sugli eventi”.
In altre parole, il contratto si esegue nelle proprie prescrizioni, verificando quali sono gli eventi specifici e sulla base delle caratteristiche concordate.

Il Facility management apre le porte allo Space as a Service

eFM definisce questo approccio “Space as a service” e lo concretizza nella capacità di mettere a disposizione spazi normati da regole contrattuali chiare e misurabili, espresse in codice, discretizzate da eventi che accadono e che vengono intercettati lungo tutta la filiera del valore degli immobili. Il tutto con un livello di automazione che viene appunto garantito dalla tecnologia degli Smart contract. In questo modo la digitalizzazione delle transazioni e quindi i processi di automazione nella verifica della correttezza o meno della esecuzione delle attività sono la base sui cui poggiano i criteri di governance, di efficienza e di affidabilità del servizio.

Un approccio win win: gli Smart contract nel Facility management portano benefici a tutta la filiera

L’innovazione digitale permette di dare vita a un approccio win-win per tutti gli attori in scena: dal provider sino all’utente finale. “Analizzate queste esigenze dal punto di vista del business abbiamo due grandi obiettivi di riferimento: per il service provider l’obiettivo primario è nella possibilità di ottenere un credito certo, liquido ed esigibile, che concretamente vuol dire essere pagato il prima possibile per i servizi erogati ­- osserva Giuseppe Capicotto eFM -. Per le imprese utenti degli immobili, ovvero per coloro che “pagano” per la disponibilità degli spazi e per i servizi collegati occorre avere la certezza che i servizi siano erogati nel pieno rispetto dei criteri contrattuali e che tutte le prestazioni siamo erogate esattamente come da contratto, senza zone grigie”.

Ed è proprio qui che emergono i benefici degli Smart contract: un contratto intelligente è porta trasparenza e certifica la corretta esecuzione delle attività, la correda delle verifiche appropriate e procede, in modo veloce e sicuro, ad eseguire il pagamento.

C’è poi un aspetto spiega Daniele Grasselli, Senior Manager Availability eFM: “Ci sono dei risvolti importanti anche dal punto di vista della sostenibilità ed in particolare nel suo ambito sociale. Nei contratti sono previste clausole che fanno sì che se manca, solo per fare un esempio, il DURC o se non è stato eseguito il pagamento del personale o ancora se per caso nella erogazione dei servizi vengono utilizzati materiali non ecosostenibili, ecco che la qualità dei servizi associati agli spazi può risultare degradata”. Sono variabili importanti che determinano la qualità stessa del servizio, anche se in alcuni casi tutto questo potrebbe non apparire direttamente “agli occhi” di chi usufruisce degli spazi stessi. Questo significa anche poter contribuire alla sostenibilità sociale, e nel caso specifico al rispetto del Goal 8 degli Sdgs “Decent work”.

La “potenza” degli Smart contract è anche quella di comprendere tutte le variabili e di autoeseguirsi intercettando eventi che accadono nel mondo fisico, riportandoli nella sfera digitale e preoccupandosi di verificare che tutte le clausole siano effettivamente eseguite, anche quelle più “nascoste”.

Un modello di Facility management che innova il rapporto tra domanda e offerta

La piattaforma sviluppata da eFM risponde a questi bisogni in modo innovativo e mette in correlazione la domanda e l’offerta di servizi nel Facility management in modalità digitale e asincrona. “Stiamo parlando di una sorta di marketplace di servizi nel quale si effettua il matching tra domanda e offerta, superando le barriere più frequenti. La piattaforma aiuta a focalizzare l’attenzione in modo preciso su “cosa è possibile”, su “cosa effettivamente serve” e su “cos’è congruo”. Quando si attiva il matching tra i vari fattori si attiva anche lo Smart contract, che viene gestito direttamente all’interno della piattaforma – spiega ancora Giuseppe Capicotto. Si intercettano in questo modo gli eventi che garantiscono la misura della corretta esecuzione del contratto e la piattaforma ne certifica l’esecuzione corretta. A sua volta il pagamento avviene in automatico se le clausole vengono rispettate in base alla rendicontazione delle prestazioni”.
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